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　　【前言】中国房地产市场从来就是一个牵动社会和百姓敏感神经的市场。“史上最严”楼市调控自2009年底启动以来，政府一连串的“组合拳”密集打出，其频率之高、力度之大，前所未有。然而，猛药之下，楼市始终并未低下它桀骜不驯的头。政府、开发商、银行、购房人到普通百姓心态不一，几方利益博弈，谁又将是最后的赢家？

　　楼市风云激荡，市场波诡云谲，企业前景难测……。作为一名房地产策划人、培训专家，笔者虽在多种场合被问到和楼市走向与前景，也多次回答这个“中国最难回答的市场问题”，但是，这里，我只想将近期房地产市场调控与主要动向总览如下，供各位关心楼市人士品评、思考，探寻和把握个中机缘。

　　◆2010年8月份以来，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来成交首次集体飙升。“楼市回暖”说再次引人瞩目。但很快就有声音传出：目前谈楼市“回暖”为期尚早。

　　◆9月起，最严厉房贷政策试剑京城周边，或为二次调控预热──非本地户籍首套首付5成，利率85折，二套首付6-7成，利率1.1-1.2倍，这是邻近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地，近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。燕郊隶属河北省三河市，与北京通州区接壤，距北京国贸仅30分钟车程。自2005年以来，燕郊成为北京人购房的集中地，甚至一再传出“燕郊将并入北京”的传闻，被视为北京的一块“飞地”。今年3月以来，北京通州区受新城规划公布影响，房价从1.5万元飙升至2.5万元/平米，紧靠通州的燕郊也受此刺激，房价从不到5000元，飞涨至8000元/平米左右，很多楼盘均价突破万元，涨幅甚至超过通州。

　　◆9月4日，北京首现购房者集体退房（位于西南三环的万年花城3号楼的18户业主），理由是楼市新政前承诺的贷款政策不变没有兑现。

　　◆9月29日，有关部委分别出台措施，要求加大贯彻落实房楼市宏观调控政策措施的力度，要立即研究制定国发【2010】10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住建部、国土部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　规定商品房首付款比例调整到30%及以上，二套房首付5成。此前90平米以下的首套住宅，首付款仍然最低可以享受20%的比例。财政部、国税总局、住建部也联合发布通知，自10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　◆10月19日，央行发出通知，翌日起上调金融机构人民币存贷款基准利率：一年期存、贷款基准利率各上调0.25个百分点，分别由现行的2.25%提高到2.50%，和5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率相应调整。这是央行近3年来首次加息。专家解读，此举意味第二轮楼市调控的开始。

　　◆10月19日，央行发出上调人民币存贷款基准利率通知：个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%，分别上调0.17和0.18个百分点。

　　◆11月上旬，媒体传出我国已经开始起草《住房保障法》。该法征求意见稿规定了城镇基本住房保障的标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设和管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，以及农村住房保障制度等。该部法律将在两到三年内出台。共享产权的信息是该法的核心内容和重要组成部分。据悉，该法定位于社会法、基本法，是保障性的、具有社会福利性质和社会财产再分配性质的法律。

　　◆11月10日央行发出通知：自11月16日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率，预示着新一轮加息周期的开始，货币政策将步入紧缩通道。

　　◆11月19日央行发出通知：自11月29日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18%，为历史最高。这是央行9天内两度宣布上调，间隔时间为历史最短。

　　◆2010年12月3日，住建部发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，明确提出，2011年计划建设保障性安居工程1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，测算投资将达1.4万亿元，这将占到全国房地产投资规模的1∕5。而计划新增住房中，公共租赁房将占主要部分。

　　◆2010年12月7日，中国社科院发布2011年《经济蓝皮书》。对我国今明两年的房地产形势与调控作出分析，今年全国城镇居民房价收入比是8.76（农民工家庭是10.06），比去年年上升了0.46，中国85％的家庭已买不起房。蓝皮书也对明年的房价走势进行了预测，如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。

　　◆数据显示，今年1-8月，全国商品房平均销售价格为5520元/平米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。预计2010年全年住宅价格涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。

　　◆12月10日，央行宣布，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第6次上调存款准备金率，也是一个月内第3次上调准备金率。粗略估算，此次上调可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。

　　◆12月25日晚，央行宣布，自2010年12月26日起，分别上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。一年期存款利率上调至2.75%，一年期贷款利率上调到5.81%。至此，年内央行已六次上调存款准备金率，两度加息。

　　◆12月26日，温家宝总理在中央人民广播电台参与网友和听从互动中表示：“我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我任期内，一定要使房价保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。我们将加大保障性住房的建设力度；同时要抑制投机，主要利用信贷杠杆，并且加强对土地的管理。我相信，经过一段努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”

　　（未完待续……）

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【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，住建部中国房地产协会《城市开发》杂志特约撰稿人。全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国培训网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。十多年顾问和培训的行业经验，炼就了睿智、独到的营销观念，精准、实效的方法策略，被称为中国房地产培训领域从观念到方法、从策略到手段全面价值创新的引领者。长期在全国一二三线城市巡回举办房地产系列金牌课程培训，效果普遍受到学员和客户企业好评。QQ：2437587185；电话：13627106979；Email：tusq@mail.ccnu.edu.cn